机构投资者提前撤离独栋住宅市场，抛售趋势已持续两年；政策限制加速转向新建租赁模式

美国房地产市场正经历显著转变。大型机构投资者在存量独栋住宅买卖领域逐步减少参与，甚至在相关政策正式推进之前，这种撤离已悄然展开。ParclLabs的最新研究数据显示，这些投资者已成为房产净卖家，在主要都会区，他们的挂牌出售房源占比明显高于其在总住房存量中的比例。这种现象反映出市场环境变化带来的风险调整需求，投资者倾向于降低敞口，转向更稳定的回报路径。

在多个核心城市，这一抛售力度尤为突出。达拉斯、费城、休斯顿等地成为焦点，其中达拉斯尤为明显：投资者持有当地约9.2%的住房存量，却贡献了22.8%的新增挂牌出售房源。这种失衡表明，机构行为正对当地供应格局产生影响。FirstKeyHomes的表现最为活跃，其挂牌房源数量远超同行平均水平，同时通过持续的价格调整来推动成交，平均折扣幅度显著，帮助加快资产流动。ParclLabs联合创始人贾森·卢里斯指出，当前市场波动加剧，租金回报已难以与出售房产的潜在收益相比，套现观望成为更谨慎的选择。

大型上市房东的财报进一步印证了这一趋势。InvitationHomes在2025年第四季度披露，其全资收购的房产全部来自开发商的新建住宅，而同期出售的存量房数量接近。这一全年数据同样显示，收购主要依赖与建筑商的合作，同时向自住家庭出售了大量现有房产。这种“买入新建、卖出现有”的策略，体现了投资者对市场周期的响应。早在2022年起，购房活动已明显放缓，到2024年底，抛售势头加速，在亚特兰大等地，出售量接近买入量的两倍。这种提前调整源于次贷危机后投资者涌入的逆转，当时低价抄底转为租赁的模式曾推动市场复苏，但如今高房价与借贷成本环境已改变收益预期。

政策层面也在推动变化。特朗普总统签署行政令，限制大型机构投资者继续购买独栋住宅用于出租，但明确新建租赁住宅不受影响。随后提交的法案草案提出持有超过一定数量独栋住宅的投资者不得再购入此类房产，而现有持有的无需强制出售。不同版本对“大型”的界定略有差异，但整体方向一致。美国银行分析显示，独栋租赁住宅约占全美住房存量的10%，其中小型房东占据主导，大型机构仅占很小份额。这一比例正在逐步下降，机构退出为普通家庭提供了更多机会。

投资者正将资金转向专为出租而建的社区模式。这种转变被视为资本循环的自然延续。约翰·伯恩斯研究咨询公司研究总监里克·帕拉西奥斯解释称，在房价上涨周期，许多投资者选择出售资产，将资金投入收益率更具吸引力的新建项目，而非在高成本环境下购买二手房。新建项目允许建筑商灵活调整价格，提供折价机会。InvitationHomes持续从多家建筑商处收购住宅，并通过收购ResiBuiltHomes进一步扩大开发能力，该公司专注于东南部高增长区域的出租屋项目。AMH公司则长期自行开发整座租赁社区，已为市场贡献大量新建住宅。首席执行官们均强调，此举有助于增加整体供应、提升居住体验，并为各方创造长期价值。这种模式有望在政策框架下获得更多支持，推动住房市场的健康平衡。